背景：
2021年，充满不确定性，相比较从前，这将是两个世界，新冠以前的世界和新冠以后的世界---我们再也回不到从前。
我们将会在未来2-3年内甚至更长的时间里与新冠病毒共存，还有许多深刻的变化，将伴随我们相当长的时间。
各国政府包括美国，加拿大都会做的两件事情： A:打疫苗/隔离---为了拯救生命 B:发救济（开仓救灾），量化宽松放水---挽救经济！至于房价是涨还是跌，目前还不是政府首要考虑的事情。
● 要想预测2021年房价是涨还是跌，我们可以先回顾一下，2020年大多伦多房价为什么上涨？中低价低层房屋为什么出现了两位数字甚至20% 以上的涨幅？
● 对于房地产，大家都像瞎子摸象，摸到的大象都不一样，因为房地产这个大象太大了。
2020年房价为什么涨？
2020年没有新增人口，经济也不行，那么房价为什么上涨？
疫情让人们在家时间增多，需要增加生活和活动空间，需要搬出Condo与他人 保持安全距离(在家办公，也不必住在公司附近）。
消费减少---人们减少了购物/娱乐/餐馆的支出--->2020年第二季度储蓄增加了28%。
大量加按Refinance，提取更多的现金以备不时之需，疫情大家未雨绸让缪，纷纷加按。
房源减少，形成卖方市场（卖房的人减少，没地方去，安全第一，特别是独立屋）---- 粥多僧少，导致出现卖方市场，很多房子在出售的过程中经意或者不经意间就产生了抢Offer的状况。
疫情以来政府已经拨款1240亿给到需要支持的家庭，甚至超过这些家庭损失的2倍，有些家庭本来就是有1块钱用1.5块钱的习惯，短期内现金流增加，反而提高了大家的购买力。
短期增加了工作岗位，而且所支付时薪不菲（比如Personal Shoppers，外卖送货员，个人护理师等）然而长期失业率增加，现在并没有反映出来。
房价涨不涨看什么因素？
房价涨不涨，长期看人口，中期看经济，短期看金融
长期来说，大多伦多人口一直是增长的，房价也一定是涨的，买一个房子持有10年，20年，肯定不会亏，而且很有可能翻1-N倍。
多伦多房屋价格趋势
历史房价下跌回顾
从1974年至今，大多伦多的房价一共经历了3次下跌，每次下跌都是由于出台政策 的原因。1974年到1985年下跌了11年，是由于推出了SpeculationTax(投机税)，50%的投机税，房价下跌。 其中有一个著名案例是一个叫GarryMarr的经纪有53套房子，他由一个身价几百万 的富翁变成了一个欠债数百万的“负翁”。1989-1996年，7年下跌是由于香港移民回流。2017年至今：是由于海外买家税的推出（如果没有疫情，应该还是有一些政策会陆续推出）。
2021年大多伦多房地产走势预测
大多伦多地区房地产2021年将会剧烈分化：
低层房屋，从东到西，从南到北，尤其是大多地区附近的卫星城镇，2021年将会持续一年疯狂的行情。到2021年末会冷却下来。
由于 ”补涨“的关系，往东往西方向会强过北边。
由于疫情的缘故，大家尤其认识到属于自己的室外活动空间的重要性，根据我们去年销售经验，度假屋会异常抢手，所以度假屋会上演报复性上涨行情。
随着Work or Study From Home Remotely的趋势普及，Condo市场继续遇冷，既不好卖也不好租，未来会进一步走低。
300万以上豪宅难涨。部分公校学区房随着学校排名的下降，将失去领涨能力。当然，很多时候卖豪宅是出于自身需要，而不是为了投资赚钱，毕竟，房价越 高，能负担的受众群体自然也就越少。
2021年大多伦多房地产走势预测
用1个字来形容2021年的房屋行情，那就是：涨
用1句话来形容：涨低不涨高，涨的是低价房，低层房屋，不涨的是豪宅&公寓
如果平稳的涨，行情会持续1-2年，如果涨的太快，行情只有几个月或者半年。因为政府会陆续出台政策，转而形成不涨的牛皮市，甚至有一定幅度的下跌（但小于2017年的跌幅）
2021年千万不要做的事就是：高价买进Condo楼花。
为啥：
现在利率较低，但能不能维持到4年后，很难说
目前房价是涨的开发商把未来4年涨幅预期都给你算进去了（因为建筑成本也 会有一定幅度的上升），一旦市场调头，风险极高。
如果房价连涨4年，你都可以涨出50%的房价来，买个楼花，能不能交接都不一定。多伦多这几年纷纷爆出知名开发商取消项目的新闻，以最近取消的Markham Square项目为例，当时的售价为约500/Sq ft ，而现在周围的二手公寓行情已为$800-$900/Sq ft，虽然订金全数退回无虞，但是耽误了这几年资金的投资方向。
2016-2017年高位买公寓楼花的人，放到今天交接，大部分人都亏损了。
未来3年预测
未来3年内，房价一定会有一次调整，或快或慢
涨的太急的话，2021年上半年如果有两位数的涨幅，下半年就会有调整（6.7 月份就会出台增加地税，空置税，投机税，外国人买家税和收紧银行贷款门槛 等政策）
涨幅平稳，就2022年或2023年会有一次调整。
均值回归，快涨必不久，涨多必回调
据可靠数据统计，目前加拿大平均个人负债率已达171%，创造历史新高，而如果停发CERB等福利之后，会更高。
结论
2-5年的中期来看，房价只是经济的晴雨表，它不会独立于经济之外存在。我们希望经济和疫情务必在2021年内结束。只有这样，房价才能平稳。否则，房价必有一跌。
政府一方面要救济经，另一方面，加拿大是一个自由党政府，只选票优先的。多伦多50%的人口没有房产，政府必须要抑制房价的快速上涨，平民愤，哪怕只是做个样子
所以，房地产投资一定要注意节奏。
新手死于追高，老手死于抄底，高手死于杠杆。
平常心，知进退，方可长远。
给2021年买房者的10大忠告
忠告1：信息的透明化和共享，让地产交易本身变得越来越没有技术含量。但由于未来不确定性的增加，什么时候应该买什么时候应该卖，买什么样的物业卖什么样的物 业，这样的前瞻性建议和预测变得很重要，行情直接掉头向下或者一波反行情的操作，直接亏本的让你怀疑人生。所以你需要顾问型的经纪，而不是工具型的经纪。
忠告2：2020年是低层低价房屋补涨的一年，高层房屋和贵价区是冷却的一年。结果大家也看到了：1. 低层房屋从东到西，从南到北，维持了10%以上的涨幅。2. 相对更低价的东边低层房屋更是涨疯了，oshawa、ajax、whitby年涨幅都 超过16.5%。3. 我年初重点推荐的并在19年和今年上半年带领大量客户买进的Oshawa涨幅超过20%，全国涨幅第一。4. Condo市场遇冷，既不好卖又不好租，未来会进一步走低。5. 300万以上豪宅基本上没有涨，有部分华人热衷的豪宅区实际价钱更是跌的。
忠告3：今年计划买刚需房的朋友，务必立刻现在就要去买。因为2021年会有一个翘尾的小阳春行情，中低价房的行情会非常火爆。早人一步提前动手能拿到性价比更高的房子。明年计划买房的朋友，不要再等再观望了，拖延症解决不了你的焦虑。买豪宅和楼花，可以再等一等，不急，2021年秋冬季价钱会更好。
忠告4：去中心化已经成为现实和趋势。所谓市中心condo一房难求，只涨不跌的行情已经 成为过去式。我们断论2019、2020这两年高价在downtown买了condo尤其是楼花 的买家将一套多年，你们买的价钱很有可能会在5年后才可能看的见。这还算是好的，更有一批地产发展商破产了，相关楼花投资者也就惨了。
忠告5：Oshawa涨幅居前，东西部普涨，瀑布涨幅惊人，Scugog也有百万房子了，说明了 一个围绕着多伦多的超级八爪鱼都市圈正在形成，沿着安大略湖从东到西新的格局正在形成。
忠告6：房地产投资，新手死于追高。什么热追什么，什么涨买什么，大概率赚不到什么钱， 而且很容易成为开发商和地产公司的韭菜。新经纪也需要清醒点，如果公司推什么，而你没有分辨，就盲从推什么，基本上也是害了自己的客户断送了自己的职业前途。
一个反周期，一个亏损项目就可能毁掉一批优秀的经纪，倒掉几个地产公司。
忠告7：拜登的当选对于大多伦多地产的影响也将会是深刻的，因为政治正确将成为包括特鲁多在内的政要的生存必须，也是保证选票的前提。所以加拿大大量引进难民会成 为现实，社会会进一步撕裂，治安会进一步恶化。人口会增多，但许多公校的名校 区排名会下降，一些华人喜爱的贵价区会沦陷，涨幅乏力。相比较而言，好的教会学校排名将会更加坚挺一些。
忠告8：NEXT一代，很大一部分的年轻人，包括各族裔、不管收入高低，不管是高收入人群还是难民，他们和上一辈相比较，更不需要奋斗过来的成功，也不需要延迟的幸福。他们要现在就爽，立刻就享受。不服就干，有钱就花，没钱也要花。我一个客户在finch和Leslie东北角开了一个奶茶店，生意出人意料的异常火爆。来买的客人大部分都是十来岁的附近难民的孩子，一杯10多元，每天1-2杯。我还有一个列治文山的客户地库租给了难民一家人，房租都欠交了半年了，每天还开着一辆二手的保时捷911到处招摇。
低收入人群或者难民只会居住在士嘉堡、北约克等TTC发达的地方，这个观念已经 落伍了。他们会住在任何一个他们可以租到的环境好的地方，政府不出钱，他们自己会先出几个月的租金，然后就欠着就好，再没钱大家可以脑补一下会发生那些事情。
忠告9：加拿大没有什么拿得出手的高科技和大企业，要解决就业就需要依靠数量众多的小 生意。在一个流量匮乏，媒体高度分散，大家靠弱关系社交的年代，成功的小生意就是一个流量的入口，一鱼多吃，从小生意切入到来做地产买卖经纪，是一个成功概率挺高的事情。以后兼职经纪会大行其道，甚至兼职经纪的业务量都会好过专职经纪。因为流量为王，从高频的小生意切入低频的房地产买卖是很自然而然的事情。
忠告10：
2021年预测，大多伦多地区房地产将会剧烈分化：
低层房屋从东到西，从南到北，尤其是大多地区附近的卫星城镇，2021年将持续一年疯狂的行情。到2021年末会冷却下来。
往东往西方向会强过北边。
度假屋会上演报复性上涨行情。
Condo市场继续遇冷，既不好卖又不好租，未来会进一步走低。
300万以上豪宅很难涨。部分公校学区房随着学校排名的下降，将失去领涨 能力。当然，很多时候买豪宅是出于自身需要，而不是为了投资赚钱，毕竟，房价越高，能负担的受众群体自然也就越少。
6大价值洼地
临街的商业铺面和上居下铺，最好是独立铺面（面积不用大，小生意是加拿大立国之本，会有各项措施和政策出台）。
度假屋，临湖可四季居住的度假屋。
卫星城镇不用怕，只要离高速近，GO TRAIN近就可以，总价低，低层房屋仍 有市场。
总价低的老区旧房，如：世嘉宝，东约克。
可翻建镇屋，占地大的平房和商业用地。
成熟的生意机会。
最后祝所有在加拿大的华人：
新年快乐，牛年牛气冲天，合家健康幸福！
欢迎加多伦多梦想生活微信进行探讨：tiffanytaiwenli
（文章转载自：超级生活）
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